สิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) กับกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) ในประเทศไทย: คู่มือสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในภูเก็ต (2026)

🌐 อ่านเป็นภาษา: English · ไทย · Русский

หลังจากคำถาม “ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้ไหม?” คำถามถัดมาที่เราได้ยินบ่อยคือ “ควรซื้อแบบกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) หรือสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) ดี?”

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ คำตอบขึ้นอยู่กับ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการ เป็นหลัก คอนโดมักซื้อแบบกรรมสิทธิ์ได้ ส่วนวิลล่าแทบทุกกรณีต้องใช้การเช่าที่ดิน ทีมครอบครัวของเราสรุปเปรียบเทียบแบบเข้าใจง่ายไว้ให้ เพื่อให้คุณเห็นว่าแต่ละทางเลือกให้สิทธิอะไรกับคุณจริง ๆ (หากเพิ่งเริ่มศึกษา แนะนำให้อ่านคู่มือพื้นฐานของเราก่อน: ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้ไหม?)

กรรมสิทธิ์กับสิทธิการเช่า: สรุปสั้น ๆ

• กรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) หมายถึงคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยสมบูรณ์ในชื่อของคุณเอง ไม่มีวันสิ้นสุด สำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย ในทางปฏิบัติทำได้กับ ห้องชุดคอนโดมิเนียม เท่านั้น
• สิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) หมายถึงคุณมีสิทธิใช้อสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้เป็นระยะเวลาที่กำหนด สูงสุด 30 ปี โดยเจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของอยู่ นี่คือเส้นทางปกติสำหรับ วิลล่าและบ้าน และสำหรับห้องชุดเมื่อโควตาต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว

คอนโดกรรมสิทธิ์: โควตาต่างชาติ 49%

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของตนเอง ได้ ข้อจำกัดคือ โควตาต่างชาติ: ชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคาร หากโควตาต่างชาติเต็มแล้ว ห้องที่คนไทยถือครองอยู่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้คุณไม่ได้ (แต่ห้องที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่แล้วยังโอนจากเจ้าของต่างชาติรายหนึ่งไปยังอีกรายหนึ่งได้)

ผู้ซื้อคอนโดแบบกรรมสิทธิ์ต้องนำเงินค่าซื้อ เข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และเก็บเอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือยืนยันจากธนาคาร (credit advice) ไว้ คู่มือการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ของเราอธิบายขั้นตอนนี้ไว้อย่างละเอียด

คุณอาจเคยเห็นข่าวเรื่องโควตา 75% หรือสัญญาเช่า 99 ปี ณ เดือนตุลาคม 2026 ทั้งสองเรื่องยังไม่มีการออกเป็นกฎหมาย โควตา 49% และระยะเวลาเช่าสูงสุด 30 ปียังคงเป็นกฎหมายที่ใช้อยู่

เคล็ดลับ: ก่อนวางเงินมัดจำ ควรขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลอาคารชุดว่าห้องที่คุณเลือกยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่

สิทธิการเช่า: สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปีทำงานอย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้เช่าที่ดินหรืออาคารได้ ไม่เกิน 30 ปี หากสัญญากำหนดไว้นานกว่านั้น กฎหมายจะลดลงเหลือ 30 ปี ประเด็นสำคัญมีดังนี้:

• จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การเช่าที่เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งจะบันทึกไว้ด้านหลังโฉนด หากไม่จดทะเบียน จะบังคับได้เพียงสามปีเท่านั้น
• สัญญาเช่ายังมีผลแม้มีการขายที่ดิน สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วผูกพันผู้ที่ซื้อที่ดินในภายหลังไปจนครบอายุสัญญา
• ตรวจสอบคู่สัญญา ตรวจให้แน่ใจว่าผู้ลงนามในสัญญาเช่าคือเจ้าของที่ดินตามโฉนด และตรวจสอบว่าโฉนดมีการจำนองหรือภาระผูกพันอื่นหรือไม่
• ค่าจดทะเบียน สำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียม 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวก อากรแสตมป์ 0.1% ตัวอย่างเช่น สัญญาเช่า 30 ปีที่มีค่าเช่ารวม 3,000,000 บาท จะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 30,000 บาท บวกอากรแสตมป์ 3,000 บาท ใครเป็นผู้จ่ายขึ้นอยู่กับการตกลงกัน จึงควรระบุไว้ในสัญญา

ความจริงเรื่องเงื่อนไขต่อสัญญา “30+30+30”

วิลล่าแบบสิทธิการเช่าจำนวนมากโฆษณาว่าเป็นสัญญาเช่า “30+30+30” หรือ “90 ปี” โปรดระมัดระวัง จดทะเบียนได้ครั้งละ 30 ปีเท่านั้น การต่อสัญญาจะจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้ หลังจากระยะเวลาเช่าแรกสิ้นสุดลง และต้องชำระค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินอีกครั้งในเวลานั้น

ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งเป็นคดีเกี่ยวกับที่ดินในภูเก็ต ผู้ซื้อจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับ 90 ปี ภายใต้สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี พร้อมคำมั่นว่าจะต่อสัญญาอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี เมื่อครบ 30 ปีแรก ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นว่าจะต่อสัญญานั้น เป็นโมฆะ เพราะเป็นการหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปี ผู้ซื้อต้องออกจากที่ดินและไม่ได้สิทธิอีก 60 ปีที่เหลือ

นอกจากนี้ คำมั่นว่าจะต่อสัญญาไม่ใช่สิทธิที่จดทะเบียนไว้ จึงโดยทั่วไป ไม่ผูกพันผู้ที่ซื้อที่ดิน ต่อจากผู้ให้เช่าของคุณ ในทางปฏิบัติ:

• ให้ถือว่า 30 ปีแรกที่จดทะเบียน คือสิ่งที่คุณซื้อจริง และประเมินราคาจากสิ่งนั้น
• อย่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า เกินกว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนไว้
• ให้ทนายความตรวจถ้อยคำเรื่องการต่อสัญญา แต่อย่าคาดหวังว่าจะได้ต่อสัญญาแน่นอน

วิลล่า: เช่าที่ดิน แต่เป็นเจ้าของตัวบ้าน

โดยทั่วไปชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในประเทศไทยได้ โครงสร้างการซื้อวิลล่าที่ถูกกฎหมายและนิยมคือ:

• สัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน (สูงสุด 30 ปี) และ
• กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน ในชื่อของคุณเอง กฎหมายไทยแยกอาคารออกจากที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ ตัวบ้านจึงจดทะเบียนเป็นของคุณได้ (เช่น ผ่านใบอนุญาตก่อสร้าง หรือการจดทะเบียนโอนสิ่งปลูกสร้าง)

ผู้ซื้อบางรายยังจดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดิน (ดูด้านล่าง) เพื่อให้สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของผู้อื่นถูกบันทึกไว้ในโฉนด

คอนโดกรรมสิทธิ์หรือวิลล่าสิทธิการเช่า: แบบไหนเหมาะกับคุณ?

• คอนโดกรรมสิทธิ์: การถือครองที่เรียบง่ายที่สุด ไม่มีวันสิ้นสุด เป็นส่วนหนึ่งของกองมรดกของคุณ และโดยทั่วไปขายต่อได้ง่ายกว่า แต่มีข้อจำกัดเรื่องโควตาต่างชาติ และคุณต้องใช้อาคารและจ่ายค่าส่วนกลางร่วมกับเจ้าของรายอื่น
• วิลล่าสิทธิการเช่า: ได้พื้นที่ ความเป็นส่วนตัว และที่ดินมากกว่า และมักมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ที่เทียบเคียงกันได้ แต่สิทธิในที่ดินจะสิ้นสุดเมื่อครบอายุสัญญา และมูลค่ามักลดลงเมื่อระยะเวลาที่เหลือสั้นลง
• คอนโดสิทธิการเช่า: เป็นทางเลือกเมื่อโควตาต่างชาติของอาคารเต็มแล้ว คุณซื้อได้โดยไม่ติดข้อจำกัดโควตา แต่จะได้สิทธิที่มีกำหนดเวลาแทนกรรมสิทธิ์

มรดกและการขายสิทธิการเช่า

นี่คือจุดที่สิทธิการเช่ากับกรรมสิทธิ์แตกต่างกันมากที่สุด จึงควรขอคำปรึกษาก่อนลงนาม:

• คอนโดกรรมสิทธิ์: เป็นทรัพย์สินของคุณ จึงตกทอดตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมายมรดกของไทยได้ ทายาทที่เป็นชาวต่างชาติอาจต้องเข้าเงื่อนไขการถือครองของชาวต่างชาติ ควรตรวจสอบกับทนายความ
• สัญญาเช่าเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต: ศาลไทยแต่เดิมถือว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า และสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ต่อมาคำพิพากษาศาลฎีกา (รวมถึงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559 ซึ่งวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่) ยอมให้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่าได้ ในกรณีที่สัญญาอนุญาตให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่า ควรให้ทนายความตรวจว่าสัญญาเช่า อนุญาตอย่างชัดแจ้งให้โอนสิทธิการเช่า ให้เช่าช่วง และให้ทายาทของคุณรับช่วงสิทธิได้
• การขายสิทธิการเช่า: คุณโอนสิทธิการเช่าให้ผู้ซื้อรายใหม่ได้ก็ต่อเมื่อผู้ให้เช่ายินยอม หรือสัญญาอนุญาตไว้แล้ว และควรจดทะเบียนการโอนที่สำนักงานที่ดิน
• หากผู้ให้เช่าขายที่ดินหรือเสียชีวิต: สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังมีผลต่อไปจนครบอายุสัญญา ทั้งต่อเจ้าของรายใหม่หรือทายาทของผู้ให้เช่า

สิทธิเก็บกินและสิทธิเหนือพื้นดิน (โดยสังเขป)

คุณอาจได้ยินเรื่องสิทธิที่จดทะเบียนได้อีกสองประเภทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์:

• สิทธิเก็บกิน: สิทธิในการใช้และเก็บดอกผลจากทรัพย์สิน มีกำหนดไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ สิทธินี้ สิ้นสุดลงเสมอเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต จึงตกทอดเป็นมรดกไม่ได้ มักใช้ภายในครอบครัว เช่น คู่สมรสชาวไทยให้สิทธินี้แก่คู่ชีวิตชาวต่างชาติ
• สิทธิเหนือพื้นดิน: สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น มีกำหนดไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิ ต่างจากสัญญาเช่าตรงที่โดยทั่วไปโอนและตกทอดเป็นมรดกได้ เว้นแต่ข้อตกลงจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สำหรับวิลล่ามักใช้ควบคู่กับสัญญาเช่าที่ดิน

สิทธิแต่ละประเภทมีข้อจำกัดและเอกสารของตัวเอง จึงควรใช้ภายใต้คำแนะนำของทนายความของคุณเท่านั้น

คำเตือนเรื่องบริษัทไทยและนอมินี

คุณอาจได้รับคำแนะนำว่าสามารถ “เป็นเจ้าของ” ที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ผ่าน บริษัทจำกัดของไทย ได้ บริษัทไทยที่แท้จริง มีผู้ถือหุ้นชาวไทยตัวจริงและดำเนินธุรกิจจริง สามารถถือครองที่ดินได้ แต่บริษัทที่ “ผู้ถือหุ้น” ชาวไทยถือหุ้นเพียงในนาม แทนผู้ซื้อต่างชาติที่เป็นเจ้าของและควบคุมจริง ถือเป็น การใช้นอมินี โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมาย ตามกฎหมายไทย อาจมีโทษทางอาญาและถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดิน

หลักเดียวกันนี้ใช้กับสัญญาเช่าด้วย สัญญาเช่าที่คิดค่าเช่าเพียงเล็กน้อยบนที่ดินที่ชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อจริง โดยมีเจ้าของชาวไทยเพียงในนาม อาจถูกมองว่าเป็นการใช้นอมินีมากกว่าการเช่าจริง ทางการไทยกำลังตรวจสอบบริษัทที่ถือครองที่ดินและคอนโดอย่างจริงจังเพื่อตรวจหาการใช้นอมินี (The Nation) เราไม่แนะนำและไม่จัดทำโครงสร้างนอมินีใด ๆ

ทำไมการตรวจสอบโดยทนายความอิสระจึงสำคัญ

ไม่ว่าคุณจะซื้อแบบกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่า เราแนะนำเสมอให้ว่าจ้าง ทนายความไทยอิสระที่มีใบอนุญาต ซึ่งทำหน้าที่เพื่อคุณเพียงฝ่ายเดียว ไม่ใช่เพื่อผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้พัฒนาโครงการ ทนายความที่ดีจะตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ยืนยันโควตาต่างชาติหรือความเป็นเจ้าของของผู้ให้เช่า ตรวจสัญญาเช่า (ระยะเวลา ค่าเช่า การต่อสัญญา การโอนสิทธิ และเงื่อนไขเรื่องมรดก) ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง และไปร่วมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน คุณมีอิสระที่จะเลือกทนายความท่านใดก็ได้

สำหรับงานเอกสารอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียน และภาษี เราขอแนะนำ เอกบัญชี & ภาษีอากรธุรกิจ (A. Accounting & Tax Business) (www.interacc.com) ทั้งนี้เป็นสำนักงานบัญชีและภาษี ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย จึงทำงานควบคู่กับทนายความของคุณ ไม่ใช่แทนทนายความ

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าแบบกรรมสิทธิ์ในภูเก็ตได้ไหม?

โดยทั่วไปไม่ได้ในส่วนของที่ดิน ชาวต่างชาติมักเช่าที่ดินได้สูงสุด 30 ปี และเป็นเจ้าของตัวบ้าน

สัญญาเช่า 90 ปีทำได้ไหม?

ไม่ได้ จดทะเบียนได้ครั้งละ 30 ปีเท่านั้น การต่อสัญญาที่สัญญาไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะเมื่อจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าไปแล้ว อาจเป็นโมฆะ ดังที่ศาลฎีกาวินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาที่ 4655/2566

ค่าจดทะเบียนการเช่าเท่าไร?

ประมาณ 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% ชำระที่สำนักงานที่ดิน

ลูกของฉันรับมรดกสิทธิการเช่าได้ไหม?

อาจได้ แต่เฉพาะเมื่อสัญญาเช่าเขียนรองรับไว้ ควรให้ทนายความใส่เงื่อนไขเรื่องการโอนสิทธิและการรับช่วงสิทธิให้ชัดเจน

คอนโดกรรมสิทธิ์ดีกว่าวิลล่าสิทธิการเช่าไหม?

ไม่มีแบบไหน “ดีกว่า” กรรมสิทธิ์ให้ความเป็นเจ้าของที่ยั่งยืน ส่วนสิทธิการเช่าให้สิทธิในบ้านพร้อมที่ดินแบบมีกำหนดเวลา ควรเลือกตามแผน งบประมาณ และระยะเวลาที่คุณตั้งใจจะอยู่

พร้อมสำรวจภูเก็ตแล้วหรือยัง?

เลือกชมประกาศล่าสุดของเราได้ที่ happythaiproperties.com หรือติดต่อทีมของเรา (เกรป สเตซี่ หรือแพตตี้) เรายินดีช่วยเหลือตั้งแต่การพาชมที่ภูเก็ตไปจนถึงการปิดการขาย และสำหรับงานเอกสารและภาษีอสังหาริมทรัพย์ เรายินดีแนะนำเอกบัญชี & ภาษีอากรธุรกิจ เรายินดีช่วยคุณค้นหาบ้านในฝัน

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กฎหมายและค่าธรรมเนียมของไทยอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความไทยอิสระที่มีคุณสมบัติก่อนตัดสินใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ