Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете? Понятный гид по правилам владения в Таиланде — 2026

🌐 Читать на: English · ไทย · Русский

Чаще всего нас спрашивают: «А иностранец вообще может купить недвижимость на Пхукете?»

Коротко — да. Но тайский закон чётко определяет, чем вы можете владеть и в какой форме. Наша семейная команда собрала простой обзор, чтобы вы знали, чего ожидать.

Кондо во фрихолд и иностранная квота 49%

Для большинства иностранных покупателей кондоминиум — самый простой вариант. По Закону о кондоминиумах иностранец может владеть квартирой на правах полной собственности (фрихолд) на своё имя и получить титул так же, как тайский владелец.

Главное ограничение — иностранная квота: в совокупности иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир в здании. Остальные 51% должны принадлежать тайцам. В популярных проектах Пхукета квота нередко заканчивается. Тогда квартиру всё ещё можно купить иностранцу в лизхолд (или приобрести у продавца-иностранца, который уже владеет ею во фрихолд), но квартиру тайского владельца переоформить на вас в собственность не получится.

Совет: до внесения депозита получите письменное подтверждение, что по вашей конкретной квартире иностранная квота доступна.

Лизхолд: как работает аренда на 30 лет

Лизхолд — второй основной путь: для вилл, домов и квартир вне квоты. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда аренда недвижимости может длиться не более 30 лет. Аренда сроком более трёх лет должна быть зарегистрирована в Земельном департаменте, чтобы иметь полную юридическую силу, поэтому всегда настаивайте на регистрации.

Важно о продлении: вам часто будут предлагать аренду «30+30+30» или «на 90 лет». Будьте осторожны. Закон ограничивает каждый срок 30 годами, а решение Верховного суда Таиланда № 4655/2566 (2023 г., широко освещалось в 2025 г.) подтвердило: заранее согласованные обещания продления, растягивающие аренду сверх этого предела, не имеют исковой силы. На практике продление после первых 30 лет зависит от согласия собственника земли в тот момент. Считайте, что реально вы покупаете первый зарегистрированный срок, и оценивайте объект исходя из этого.

Владение землёй: чего иностранцам нельзя

По общему правилу иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде на своё имя. В Земельном кодексе есть очень узкие исключения (например, отдельные механизмы поощрения инвестиций), но для обычной покупки жилья или дома для отдыха они не подходят.

Возможно, вы слышали о покупке земли через тайскую компанию. Законная тайская компания может владеть землёй, но компания с тайским большинством должна быть реальным бизнесом с настоящими тайскими акционерами. Риск — в номинальных схемах: тайские «акционеры» владеют долями лишь на бумаге, а фактически компанию контролирует иностранец. Номинальные схемы незаконны по тайскому праву и могут повлечь уголовную ответственность и принудительную продажу земли. Власти активно с ними борются: в сентябре 2026 года Департамент развития бизнеса Министерства торговли сообщил, что вместе с Земельным департаментом и другими ведомствами проверяет данные более 125 000 компаний, владеющих землёй и кондо, чтобы выявить номинальные схемы (The Nation).

Виллы: земля в аренду, дом в собственность

Самая распространённая законная схема покупки виллы:

• зарегистрированная долгосрочная аренда земли (до 30 лет) и
• собственность на сам дом (строение) на ваше имя — тайский закон рассматривает здание отдельно от земли.

Иногда используются и другие регистрируемые права, например суперфиций (право владеть постройками на чужой земле).

Как ввезти деньги в Таиланд

Для покупки кондо во фрихолд закон требует, чтобы деньги поступили из-за границы в иностранной валюте и были конвертированы в баты уже в Таиланде. Земельный департамент попросит подтверждение — обычно документ о валютной операции (FET) или аналогичное банковское подтверждение (часто называемое credit advice), которое выдаёт принимающий тайский банк.

Практические советы:

• Переводите деньги в иностранной валюте, а не уже сконвертированными батами.
• Укажите назначение платежа, например: «покупка квартиры № [номер] в проекте [название]».
• Запросите в тайском банке FET/credit advice и сохраните оригинал — он понадобится снова, если вы продадите объект и захотите вывести деньги.

Процедуры у банков различаются — уточните до перевода.

Типичные расходы при переоформлении (в общих чертах)

Сборы оплачиваются в Земельном департаменте и обычно рассчитываются от государственной оценочной стоимости (а для некоторых налогов — от большей из оценочной стоимости и цены сделки). При купле-продаже обычно это:

• Сбор за переоформление: 2% от оценочной стоимости (кто платит — по договорённости, часто пополам).
• Специальный налог на бизнес 3,3% (как правило, если продавец владел объектом меньше пяти лет) или гербовый сбор 0,5% — одно из двух, не оба.
• Удерживаемый налог, размер которого зависит от того, кто продавец — физическое лицо или компания.

Регистрация аренды обычно стоит около 1% от общей суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Таиланд периодически снижал сборы за переоформление, но действующие льготы распространяются только на отвечающих условиям тайских покупателей, а не на иностранцев. В договоре должно быть указано, кто что оплачивает.

А как же аренда на 99 лет и квота 75%?

Возможно, вы видели заголовки об аренде на 99 лет для иностранцев или квоте 75% в кондо. Реальное положение на сентябрь 2026 года:

• Квота 75%: в 2024 году правительство заявило, что изучит эту идею. Закон не принят, действует лимит 49%.
• Аренда на 99 лет: в 2025 году Земельный департамент вынес на общественное обсуждение законопроект о более долгосрочных правах аренды. В сентябре 2025 года новое правительство заявило, что не будет продвигать этот план. Максимальный срок по-прежнему 30 лет.

Пожалуйста, не принимайте решение о покупке, опираясь на обещания будущих реформ.

Почему важна независимая юридическая проверка

Мы всегда советуем нанять независимого лицензированного тайского юриста, который действует только в ваших интересах, а не в интересах продавца или застройщика, для проверки договора и титула. Хороший юрист проверит титул и обременения, подтвердит квоту, изучит договор купли-продажи или аренды (включая условия продления), проверит разрешения на строительство и сопроводит перевод средств. Юриста вы вправе выбрать любого.

Для оформления документов на недвижимость, регистраций и налогов мы рекомендуем услуги A. Accounting & Tax Business (เอกบัญชี & ภาษีอากรธุรกิจ; www.interacc.com, [email protected]; контактное лицо: Akachai Bunpitichart). Их англо- и тайскоязычная команда занимается подачей документов в Земельный департамент, регистрацией в домовой книге (табиен бан) и налогами на недвижимость; офисы — в Кату и Чалонге. Это бухгалтерская и налоговая компания, а не юридическая фирма, поэтому она работает вместе с вашим юристом, а не вместо него.

Коротко: частые вопросы

Могу ли я владеть кондо на своё имя?
Да, во фрихолд — если в 49% иностранной квоте здания есть место и деньги пришли из-за рубежа.

Могу ли я владеть землёй под виллой?
Как правило, нет. Иностранцы обычно арендуют землю (до 30 лет) и владеют зданием.

Гарантирована ли аренда на 90 лет?
Нет. Зарегистрировать можно только 30 лет за раз, а заранее оговорённые продления могут не иметь силы.

Даёт ли покупка недвижимости визу?
Нет. Само по себе владение недвижимостью визу не даёт — визовые варианты рассматриваются отдельно.

Готовы открыть для себя Пхукет?

Посмотрите наши актуальные объекты на happythaiproperties.com или свяжитесь с нашей командой (Грейп, Стейси или Пэтти): мы с радостью поможем — от показов на Пхукете до оформления документов. Для документов на недвижимость и налогов мы порекомендуем A. Accounting & Tax Business. Мы с удовольствием поможем вам найти свой уголок рая.

Отказ от ответственности: статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законы и сборы в Таиланде могут меняться. Перед принятием любого решения о недвижимости проконсультируйтесь с квалифицированным независимым тайским юристом.