ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้ไหม? คู่มือกฎการถือครองในประเทศไทย ฉบับปี 2026

🌐 อ่านเป็นภาษา: English · ไทย · Русский

คำถามที่เราได้ยินบ่อยที่สุดคือ “ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้จริงหรือ?”

คำตอบสั้น ๆ คือ ได้ แต่กฎหมายไทยกำหนดขอบเขตไว้ชัดเจนว่าคุณถือครอง อะไร ได้ และถือครอง อย่างไร ได้ ทีมครอบครัวของเราสรุปภาพรวมแบบเข้าใจง่ายไว้ให้แล้ว

คอนโดกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) และโควตาต่างชาติ 49%

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ คอนโดมิเนียมคือทางเลือกที่ง่ายที่สุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือ กรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของตนเอง ได้ พร้อมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหมือนเจ้าของชาวไทย

ข้อจำกัดสำคัญคือ โควตาต่างชาติ: ชาวต่างชาติรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ในอาคาร อีก 51% ต้องเป็นของผู้ถือครองชาวไทย ในโครงการยอดนิยมของภูเก็ต โควตาต่างชาติอาจเต็มได้ เมื่อเต็มแล้ว ชาวต่างชาติยังซื้อห้องแบบสิทธิการเช่าได้ (หรือซื้อต่อจากเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติอยู่แล้ว) แต่ห้องที่คนไทยถือครองอยู่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้คุณไม่ได้

เคล็ดลับ: ก่อนวางเงินมัดจำ ควรขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าห้องที่คุณเลือกยังมีโควตาต่างชาติเหลืออยู่

สิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์): สัญญาเช่า 30 ปีทำงานอย่างไร

สิทธิการเช่าเป็นอีกเส้นทางหลัก ใช้กับวิลล่า บ้าน และห้องชุดนอกโควตา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำได้ สูงสุด 30 ปี สัญญาเช่าที่เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะบังคับได้เต็มที่ ดังนั้นควรยืนยันให้จดทะเบียนเสมอ

ข้อควรระวังเรื่องการต่อสัญญา: คุณอาจเห็นโฆษณาสัญญาเช่า “30+30+30” หรือ “90 ปี” โปรดระมัดระวัง กฎหมายไทยจำกัดแต่ละช่วงไว้ที่ 30 ปี และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (ปี 2023 และเป็นข่าวอย่างกว้างขวางในปี 2025) ยืนยันว่าคำมั่นว่าจะต่อสัญญาที่ตกลงกันล่วงหน้าเพื่อยืดสัญญาเช่าให้เกินขีดจำกัดนั้นไม่สามารถบังคับได้ ในทางปฏิบัติ การต่อสัญญาหลัง 30 ปีแรกขึ้นอยู่กับความยินยอมของเจ้าของที่ดินในเวลานั้น ควรมองว่าระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนช่วงแรกคือสิ่งที่คุณซื้อจริง และประเมินมูลค่าตามนั้น

การถือครองที่ดิน: สิ่งที่ชาวต่างชาติทำไม่ได้

โดยหลักทั่วไป ชาวต่างชาติ ไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยในชื่อของตนเองโดยตรง ประมวลกฎหมายที่ดินมีข้อยกเว้นที่แคบมาก (เช่น ช่องทางส่งเสริมการลงทุนบางประเภท) แต่ไม่เหมาะกับการซื้อบ้านหรือบ้านพักตากอากาศทั่วไป

คุณอาจได้ยินเรื่องการซื้อที่ดินผ่าน บริษัทจำกัดของไทย บริษัทไทยที่ถูกต้องตามกฎหมายสามารถถือครองที่ดินได้ แต่บริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมากต้องเป็นธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยตัวจริง ความเสี่ยงอยู่ที่ การใช้นอมินี คือ “ผู้ถือหุ้น” ชาวไทยที่ถือหุ้นแค่ในนาม แทนชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของและควบคุมบริษัทจริง โครงสร้างนอมินีผิดกฎหมาย ตามกฎหมายไทย อาจมีโทษทางอาญาและถูกบังคับให้จำหน่ายที่ดิน ทางการไทยกำลังปราบปรามอย่างจริงจัง: ในเดือนกันยายน 2026 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่ากำลังตรวจสอบข้อมูลของบริษัทที่ถือครองที่ดินและคอนโดกว่า 125,000 แห่ง ร่วมกับกรมที่ดินและหน่วยงานอื่น ๆ เพื่อตรวจหาการใช้นอมินี (The Nation)

วิลล่า: เช่าที่ดิน แต่เป็นเจ้าของตัวบ้าน

โครงสร้างการซื้อวิลล่าที่ถูกกฎหมายและนิยมที่สุดคือ:

• สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวที่จดทะเบียน (สูงสุด 30 ปี) และ
• กรรมสิทธิ์ในตัวบ้าน (สิ่งปลูกสร้าง) ในชื่อของคุณเอง ซึ่งกฎหมายไทยแยกออกจากที่ดิน

บางครั้งยังมีการใช้สิทธิอื่นที่จดทะเบียนได้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดิน (สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น)

การโอนเงินเข้าประเทศไทย

สำหรับคอนโดกรรมสิทธิ์ กฎหมายกำหนดให้เงินค่าซื้อต้อง มาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย สำนักงานที่ดินจะขอหลักฐาน ซึ่งโดยทั่วไปคือ เอกสารธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือยืนยันจากธนาคาร (มักเรียกว่า credit advice) ที่ออกโดยธนาคารไทยผู้รับเงิน

เคล็ดลับในทางปฏิบัติ:

• โอนเงิน เป็นสกุลเงินต่างประเทศ ไม่ใช่เงินบาทที่แลกมาแล้ว
• ระบุวัตถุประสงค์ในรายละเอียดการโอน เช่น “เพื่อซื้อห้องชุดเลขที่ [หมายเลข] โครงการ [ชื่อโครงการ]”
• ขอเอกสาร FET/credit advice จากธนาคารไทยและ เก็บต้นฉบับไว้ เพราะจะต้องใช้อีกครั้งหากขายและโอนเงินกลับต่างประเทศ

ขั้นตอนของแต่ละธนาคารแตกต่างกัน ควรสอบถามก่อนโอน

ค่าใช้จ่ายในการโอนโดยสังเขป

ค่าใช้จ่ายในการโอนชำระที่สำนักงานที่ดิน และโดยทั่วไปคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ (หรือสำหรับภาษีบางประเภท ใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขาย) สำหรับการซื้อขาย โดยทั่วไปประกอบด้วย:

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (ใครจ่ายตกลงกันได้ มักแบ่งกันคนละครึ่ง)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (มักใช้เมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี) หรือ อากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

การจดทะเบียนการเช่าโดยทั่วไปมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1% ของค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา บวกอากรแสตมป์ 0.1% ประเทศไทยเคยลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นระยะ แต่มาตรการลดในปัจจุบันจำกัดเฉพาะผู้ซื้อชาวไทยที่เข้าเงื่อนไข ไม่รวมชาวต่างชาติ สัญญาของคุณควรระบุว่าใครจ่ายอะไร

แล้วข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปีและโควตา 75% ล่ะ?

คุณอาจเคยเห็นข่าวว่าชาวต่างชาติจะได้ สัญญาเช่า 99 ปี หรือ โควตาคอนโด 75% สถานะจริง ณ เดือนกันยายน 2026 คือ:

• โควตาคอนโด 75%: รัฐบาลประกาศในปี 2024 ว่าจะศึกษาแนวคิดนี้ แต่ ยังไม่มีการออกกฎหมาย เพดาน 49% ยังคงเป็นกฎหมายที่ใช้อยู่
• สัญญาเช่า 99 ปี: กรมที่ดินนำร่างกฎหมายว่าด้วยสิทธิการเช่าระยะยาวขึ้นรับฟังความคิดเห็นในปี 2025 และในเดือนกันยายน 2025 รัฐบาลชุดใหม่ระบุว่า จะไม่ผลักดัน แผนนี้ต่อ ระยะเวลาสูงสุด 30 ปียังคงใช้บังคับ

โปรดอย่าตัดสินใจซื้อโดยอิงคำสัญญาเรื่องการปฏิรูปในอนาคต

ทำไมการตรวจสอบโดยทนายความอิสระจึงสำคัญ

เราแนะนำเสมอให้ว่าจ้าง ทนายความไทยอิสระที่มีใบอนุญาต ซึ่งทำหน้าที่เพื่อคุณเพียงฝ่ายเดียว ไม่ใช่เพื่อผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ ในการตรวจสอบสัญญาและเอกสารสิทธิ์ ทนายความที่ดีจะตรวจสอบโฉนดและภาระผูกพัน ยืนยันโควตาต่างชาติ ตรวจสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่า (รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา) ตรวจใบอนุญาตก่อสร้าง และแนะนำเรื่องการโอนเงิน คุณมีอิสระที่จะเลือกทนายความท่านใดก็ได้

สำหรับงานเอกสารอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียน และภาษี เราขอแนะนำบริการของ เอกบัญชี & ภาษีอากรธุรกิจ (A. Accounting & Tax Business) (www.interacc.com, [email protected]; ติดต่อ: คุณ เอกชัย บุญปิติชาติ (Akachai Bunpitichart)) ทีมงานที่สื่อสารได้ทั้งภาษาอังกฤษและภาษาไทยดูแลงานยื่นเรื่องที่สำนักงานที่ดิน งานทะเบียนบ้าน และภาษีอสังหาริมทรัพย์ มีสำนักงานที่กะทู้และฉลอง ทั้งนี้เป็นสำนักงานบัญชีและภาษี ไม่ใช่สำนักงานกฎหมาย จึงทำงานควบคู่กับทนายความของคุณ ไม่ใช่แทนทนายความ

คำถามที่พบบ่อย

ฉันถือกรรมสิทธิ์คอนโดในชื่อตัวเองได้ไหม? ได้ แบบกรรมสิทธิ์ ตราบใดที่โควตาต่างชาติ 49% ของอาคารยังว่าง และเงินของคุณมาจากต่างประเทศ

ฉันเป็นเจ้าของที่ดินใต้วิลล่าได้ไหม? โดยทั่วไปไม่ได้ ชาวต่างชาติมักเช่าที่ดิน (สูงสุด 30 ปี) และเป็นเจ้าของตัวอาคาร

สัญญาเช่า 90 ปีมีการรับประกันไหม? ไม่ จดทะเบียนได้ครั้งละ 30 ปีเท่านั้น และการต่อสัญญาที่ตกลงไว้ล่วงหน้าอาจบังคับไม่ได้

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทำให้ได้วีซ่าไหม? ไม่ การถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียวไม่ได้ให้วีซ่า ทางเลือกด้านวีซ่าเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

พร้อมสำรวจภูเก็ตแล้วหรือยัง?

เลือกชมประกาศล่าสุดของเราได้ที่ happythaiproperties.com หรือติดต่อทีมของเรา (เกรป สเตซี่ หรือแพตตี้) เรายินดีช่วยเหลือตั้งแต่การพาชมที่ภูเก็ตไปจนถึงงานเอกสาร และสำหรับงานเอกสารและภาษีอสังหาริมทรัพย์ เรายินดีแนะนำเอกบัญชี & ภาษีอากรธุรกิจ เรายินดีช่วยคุณค้นหาบ้านในฝัน

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน กฎหมายและค่าธรรมเนียมของไทยอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดปรึกษาทนายความไทยอิสระที่มีคุณสมบัติก่อนตัดสินใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ