Лизхолд или фрихолд в Таиланде: гид для иностранных покупателей на Пхукете (2026)

🌐 Читать на: English · ไทย · Русский

После вопроса «Можно ли купить недвижимость на Пхукете?» чаще всего нас спрашивают: «Что выбрать — фрихолд или лизхолд?»

Для иностранного покупателя ответ зависит прежде всего от того, какой объект вам нужен. Кондо часто можно оформить во фрихолд. Вилла почти всегда предполагает аренду земли. Наша семейная команда подготовила простое сравнение, чтобы вы понимали, что на самом деле даёт каждый вариант. (Если вы только начинаете разбираться, прочитайте сначала наш гид: Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете?.)

Фрихолд и лизхолд: коротко

• Фрихолд — это полная собственность на объект, на ваше имя и без ограничения срока. Для иностранцев в Таиланде на практике это возможно только для квартир в кондоминиумах.
• Лизхолд — это зарегистрированное право пользоваться объектом в течение определённого срока, не более 30 лет. Собственником остаётся владелец земли. Это обычный путь для вилл и домов, а также для квартир, когда иностранная квота в здании исчерпана.

Кондо во фрихолд: иностранная квота 49%

По Закону о кондоминиумах иностранец может владеть квартирой во фрихолд, на своё имя. Ограничение — иностранная квота: в совокупности иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади всех квартир в здании. Если квота исчерпана, квартиру тайского владельца нельзя переоформить на вас в собственность (хотя квартира, которая уже принадлежит иностранцу, может переходить от одного иностранного владельца к другому).

Покупатель кондо во фрихолд также должен перевести деньги на покупку в Таиланд из-за границы в иностранной валюте и сохранить выданный банком документ о валютной операции (FET) или credit advice. В нашем гиде Может ли иностранец купить недвижимость на Пхукете? этот шаг описан подробно.

Возможно, вы видели заголовки о квоте 75% или аренде на 99 лет. По состоянию на октябрь 2026 года ни то, ни другое не принято: квота 49% и предельный срок аренды 30 лет по-прежнему действуют.

Совет: до внесения депозита получите от управляющей организации здания (юридического лица кондоминиума) письменное подтверждение, что по вашей конкретной квартире иностранная квота доступна.

Лизхолд: как работает зарегистрированная аренда на 30 лет

Гражданский и торговый кодекс Таиланда допускает аренду земли или зданий не более чем на 30 лет. Если в договоре указан более длительный срок, по закону он сокращается до 30 лет. Ключевые моменты:

• Регистрация в Земельном департаменте. Аренда сроком более трёх лет должна быть оформлена письменно и зарегистрирована в Земельном департаменте, где она записывается на оборотной стороне титула. Незарегистрированную аренду можно принудительно исполнить только в пределах трёх лет.
• Аренда сохраняется при продаже земли. Зарегистрированная аренда обязательна для любого последующего покупателя земли до конца срока.
• Проверьте, с кем имеете дело. Убедитесь, что договор подписывает зарегистрированный собственник, указанный в титуле, и проверьте титул на ипотеку и другие обременения.
• Расходы на регистрацию. Земельный департамент взимает сбор в размере 1% от общей суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Например, при аренде на 30 лет с общей суммой арендной платы ฿3 000 000 это около ฿30 000 плюс ฿3 000. Кто платит — решают стороны, поэтому пропишите это в договоре.

Правда об условиях продления «30+30+30»

Многие виллы в лизхолд продаются как аренда «30+30+30» или «на 90 лет». Будьте осторожны. Зарегистрировать можно только 30 лет за раз. Продление можно зарегистрировать как новую аренду лишь после окончания первого срока, и сбор Земельного департамента тогда оплачивается заново.

В решении Верховного суда № 4655/2566 по делу о земле на Пхукете покупатель заплатил аренду за 90 лет вперёд по зарегистрированному 30-летнему договору с обещанием ещё двух сроков по 30 лет. Когда первые 30 лет истекли, суд признал обещание продления ничтожным, поскольку оно было способом обойти 30-летний предел. Покупателю пришлось освободить участок, и дополнительных 60 лет он не получил.

Кроме того, обещание продления — это не зарегистрированное право, поэтому, как правило, оно не обязательно для того, кто купит землю у вашего арендодателя. На практике:

• Считайте, что реально вы покупаете первые зарегистрированные 30 лет, и оценивайте цену исходя из этого.
• Не платите аренду вперёд за период сверх зарегистрированного срока.
• Попросите юриста проверить формулировки о продлении, но не рассчитывайте на них.

Виллы: земля в аренду, дом в собственность

Как правило, иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Распространённая законная схема покупки виллы:

• зарегистрированная аренда земли (до 30 лет) и
• собственность на сам дом на ваше имя. Тайское право рассматривает здание отдельно от земли под ним, поэтому дом можно зарегистрировать на вас (например, через разрешение на строительство или зарегистрированную передачу здания).

Некоторые покупатели также регистрируют суперфиций (см. ниже), чтобы их право владеть домом на чужой земле было записано в титуле.

Кондо во фрихолд или вилла в лизхолд: что подходит вам?

• Кондо во фрихолд: самая простая форма владения, без ограничения срока, входит в ваше наследство и обычно легче перепродаётся. Ограничено иностранной квотой, а здание и общие расходы вы делите с другими владельцами.
• Вилла в лизхолд: больше пространства, приватности и земли, часто по более низкой стартовой цене, чем у сопоставимого объекта во фрихолд. Но право на землю заканчивается вместе со сроком аренды, а стоимость обычно снижается по мере того, как оставшихся лет становится меньше.
• Кондо в лизхолд: вариант, когда иностранная квота в здании исчерпана. Вы покупаете без ограничений квоты, но получаете право на срок вместо собственности.

Наследование и продажа аренды

Именно здесь лизхолд и фрихолд различаются сильнее всего, поэтому проконсультируйтесь до подписания:

• Кондо во фрихолд: это ваша собственность, поэтому она может перейти по завещанию или по тайскому закону о наследовании. Наследникам-иностранцам, возможно, придётся выполнить условия владения для иностранцев — уточните это у юриста.
• Аренда и смерть арендатора: традиционно тайские суды считали аренду личным правом арендатора, которое прекращается с его смертью. Более поздние решения Верховного суда (в том числе решение пленума № 11058/2559) допустили переход зарегистрированной аренды к наследникам арендатора, если договор разрешал субаренду или передачу прав. Попросите юриста убедиться, что договор прямо разрешает переуступку, субаренду и переход прав к вашим наследникам.
• Продажа аренды: передать аренду новому покупателю можно только с согласия арендодателя или если договор это уже допускает. Передачу следует зарегистрировать в Земельном департаменте.
• Если арендодатель продаёт землю или умирает: зарегистрированная аренда продолжает действовать до конца срока в отношении нового собственника или наследников арендодателя.

Узуфрукт и суперфиций (кратко)

Вы также можете услышать о двух других регистрируемых правах по Гражданскому и торговому кодексу:

• Узуфрукт: право пользоваться имуществом и получать от него доход — на срок до 30 лет или пожизненно для обладателя права. Он всегда прекращается со смертью обладателя, поэтому передать его наследникам нельзя. Часто используется внутри семьи, например тайский супруг предоставляет его партнёру-иностранцу.
• Суперфиций: право владеть постройками на чужой земле — на срок до 30 лет или на время жизни собственника земли либо обладателя права. В отличие от аренды, его, как правило, можно передавать и наследовать, если соглашение не предусматривает иного. Для вилл его обычно сочетают с арендой земли.

У каждого из этих прав свои ограничения и документы, поэтому используйте их только по совету собственного юриста.

Предупреждение о тайских компаниях и номинальных схемах

Вам могут сказать, что землю можно «купить» во фрихолд через тайскую компанию с ограниченной ответственностью. Настоящая тайская компания с реальными тайскими акционерами и реальным бизнесом может владеть землёй. Но компания, где тайские «акционеры» держат доли лишь на бумаге в интересах иностранного покупателя, который фактически ею владеет и управляет, — это номинальная схема. Номинальные схемы незаконны по тайскому праву и могут повлечь уголовную ответственность и принудительную продажу земли.

То же относится и к аренде: аренда за символическую плату на земле, которую фактически оплатил иностранец, при тайском владельце лишь на бумаге, может быть признана номинальной схемой, а не настоящей арендой. Тайские власти активно проверяют компании, владеющие землёй и кондо, на номинальные схемы (The Nation). Мы не рекомендуем и не оформляем номинальные схемы.

Почему важна независимая юридическая проверка

Покупаете ли вы во фрихолд или в лизхолд, мы всегда советуем нанять независимого лицензированного тайского юриста, который действует только в ваших интересах, а не в интересах продавца, арендодателя или застройщика. Хороший юрист проверит титул и обременения, подтвердит наличие квоты или право собственности арендодателя, изучит договор аренды (срок, арендная плата, продление, переуступка и наследование), проверит разрешения на строительство и будет присутствовать при регистрации в Земельном департаменте. Юриста вы вправе выбрать любого.

Для оформления документов на недвижимость, регистраций и налогов мы рекомендуем A. Accounting & Tax Business (www.interacc.com). Это бухгалтерская и налоговая компания, а не юридическая фирма, поэтому она работает вместе с вашим юристом, а не вместо него.

Коротко: частые вопросы

Может ли иностранец купить виллу на Пхукете во фрихолд?

Как правило, нет — землю нет. Иностранцы обычно арендуют землю на срок до 30 лет и владеют самим домом.

Возможна ли аренда на 90 лет?

Нет. Зарегистрировать можно только 30 лет за раз. Заранее обещанные продления, особенно с предоплатой аренды, могут оказаться ничтожными, как постановил Верховный суд в решении № 4655/2566.

Сколько стоит регистрация аренды?

Около 1% от общей суммы арендной платы за срок плюс 0,1% гербового сбора; оплачивается в Земельном департаменте.

Смогут ли мои дети унаследовать аренду?

Возможно, но только если договор это предусматривает. Попросите юриста включить чёткие условия о переуступке и переходе прав к наследникам.

Кондо во фрихолд лучше виллы в лизхолд?

Ни один вариант не «лучше». Фрихолд даёт постоянную собственность, лизхолд — право на дом с землёй на определённый срок. Выбирайте исходя из своих планов, бюджета и того, как долго собираетесь жить на Пхукете.

Готовы открыть для себя Пхукет?

Посмотрите наши актуальные объекты на happythaiproperties.com или свяжитесь с нашей командой (Грейп, Стейси или Пэтти): мы с радостью поможем — от показов на Пхукете до завершения сделки. Для документов на недвижимость и налогов мы порекомендуем A. Accounting & Tax Business. Мы с удовольствием поможем вам найти свой уголок рая.

Отказ от ответственности: статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Законы и сборы в Таиланде могут меняться. Перед принятием любого решения о недвижимости проконсультируйтесь с квалифицированным независимым тайским юристом.